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新2正网平台出租:行业透视 | “工抵房”重出江湖,与降价打折有何不同

11-29 财经

市场下行,房企流动性出现明显困难,“工抵房”频频入市,那么工抵房与房企常规营销又有何不同?

◎  作者 / 沈晓玲、汪维文

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“工抵房”并不是新生事物,顾名思义是由于房企缺乏现金难以如期结算,用商票等抵押又存在失约风险,有些合作方不想接受,唯有将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。而对上下游供应商施工方而言,自身也有资金压力,持续垫资并不现实,从开发商处获得房产后要想办法变现,则出现了“工抵房”入市的情况。

但根据CRIC监测,自9月以来,市场上的“工抵房”数量激增,主要是有两个原因:市场转冷,房企去化不畅甚至库存积压,影响企业回款。根据CRIC数据,2021年10月,房地产市场持续降温,10月TOP100房企单月操盘业绩规模同比下降32.2%,自7月以来已经连续4个月呈现同比下跌的态势。调控升级房企融资收紧,发债受阻,房企开发到位资金连续4个月同比下降。从统计局公布的数据来看,自2021年7月开始,房地产开发企业到位资金总额已经连续4个月呈现下降趋势。近3年以来,除疫情期间的2020年1-3月,这一数值均呈现同比增长趋势,此番连续下降,可见房企压力之大。

目前市场上的工抵房主要分为两类,一类是“真工抵”即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源,一般而言这类工抵房数量会偏少,多数在个位数。另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销,由于部分城市发布了“限跌令”,明令禁止或者是约谈要求房企不得以打折、促销等方式来降价,房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪,避免出现维权问题。

从工抵房的区域分布来看,工抵房的数量和城市市场热度呈现负相关关系。虽然上至一线的广州,二线的南京、苏州、厦门,下至三四线的柳州、桂林、徐州等地,各个能级城市均出现了大量的工抵房。但根据CRIC的数据,广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软,桂林、徐州等三四线城市也是表现平平甚至承压,因此工抵房的数量和城市热度出现负相关关系,市场下行的城市工抵房数量往往较多。

从企业来看,财务承压的房企推出工抵房数量较多,且折扣力度也比较大。由于工抵房是企业或者项目上难以结清工程款而抵押的房源,和企业的信誉挂钩,因此一般情况下资金充裕或者销售顺利的项目不会出现工抵房源。像蓝光发展(600466,股吧)在6月就曾在温州推出过接近9折的工抵房,之后企业出现债务违约的问题。另外一些被下调评级或者是发生实质违约的房企如荣盛发展(002146,股吧),也会有一些工抵房入市,且折扣力度较大。

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房源上而言,工抵房与特价房差距不大。工抵房本质上是由于企业难以去化而抵押给供应商和施工方,且套数比较少,均为指定房源。且根据CRIC监测的信息来看,不少工抵房在宣传时也会打出“清尾工抵房”的口号,与特价房同理,因此二者差距不大。不过需要注意的时候,特价房往往是难以快速去化而让利,工抵房则涉及企业难以结算工程款项的问题。

数量而言,一般单盘的工抵房套数多数在10套以下,也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多工抵房源,不过这种情况可能为房企变相降价促销。其优惠力度由市场情况,企业资金缺口、以及供应商、施工方意愿挂钩。高能级的热点城市即便有工抵房入市,其价格也相对坚挺,多在9折之上,三四线由于去化压力更大,折扣力度也相对较大,可以下探突破8折。同样开发商若资金压力较大,为了回笼资金可能会扩大让利幅度。另外一般情况下,工抵房由开发商折价抵押给供应商和施工方,若是供应商和施工方希望尽快回款,可能会在原价格基础上进一步让利,扩大折扣。

今年以来,地方市场分化加剧,房企自年初以来一贯采用“集团造节 精准让利”的策略,整体折扣力度较小,仅有少数特价房力度较大。“工抵房”这一产物已连续多年属于小众营销手段之一,很少被房企采用。若是房企能够成功销售去化,或者有足够的资金结算工程款项,并不会出现大量工抵房入市的情况。工抵房的大量入市说明市场的下行和房企资金的严重短缺,与近期房企频频暴雷相互印证。

整体来看,工抵房属于特殊时期的特殊产物,属于房企的无奈之举,但房地产市场不容乐观,企业销售去化将持续承压,且马上临近年底,到了资金结算周期,压力可能会进一步加剧。近期中央传递出了准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放的信号,若是信贷端能有所宽松,缓解企业偿还压力,这一情况可能好转,否则可能会有更多“工抵房”投入市场。

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