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苏州新闻:感德梁行2019《亚洲房地产投资信任基金(REITs)研究陈诉》

05-11 八卦

  截至2019年12月31日,亚洲REITs总体市值达2,924亿美元,同比增长约25%,为近七年来最高增幅。

  戴德梁行联合中国房地产业协会房地产金融住房公积金和担保研究分会重磅发布新一期2019《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。

  相比于美国,亚洲REITs市场起步较晚,直到2001年,日本首只REIT才正式发行上市。但亚洲REITs市场发展迅速,在过去10年,亚洲REITs的数量从70只增长至178只,总市值从549亿增长至2,924亿美元,每年保持近20%的增幅。

  目前,亚洲范围内已有近10个国家或地区发行了REITs产品,但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地,合计占到亚洲整体市场份额的93%。尽管受2008年金融危机的影响,亚洲REITs市场整体市值有所回落,但是近年来资金筹集量已达到历史最高水平。截至2019年12月31日,亚洲REITs总体市值达2,924亿美元,同比增长约25%,为近七年来最高增幅。

  2019版报告对亚洲主要REITs市场及国内商业不动产证券化市场进行了全新的梳理与总结,更新了中国香港特别行政区(以下简称为“中国香港”)和新加坡REITs持有内地物业的情况,并以新加坡吉宝数据中心(KeppelDCREIT)作为案例分析,旨在为未来中国“新基建”资产证券化的发展提供鉴意义。

  一、亚洲REITs市场整体表现优异

  日本、新加坡、中国香港三地RE-ITs市值占亚洲整体市值比重达93%,因此本报告主要对日本、新加坡、中国香港市场进行分析。

  根据戴德梁行统计,截至2019年12月31日,亚洲市场上共有178只REITs,总市值达2,924亿美元,同比增长约25%。其中70只是包含多种物业类型的综合型REITs。其次为办公、零售和工业/物流物业REITs,分别为28、25和25只。除此之外,酒店、公寓、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别为16、8、5和1只。

  日本REITs市场交易依旧活跃,持续受到众多投资者追捧,其中2018年下半年至2019年共新增5只RE-ITs,分别是EsconJapanREIT(综合)、ItochuAdvanceLogistics(工业/物流)、SankeiRealEstate(办公)、SosilaLogisticsREIT(工业/物流)、TakaraLebenRealEstate(综合)。截至2019年12月31日,日本共有64支REITs,总市值达1,513亿美元,占据了亚洲REITs市场过半市值,为亚洲规模最大的REITs市场,亦是全球第二大REITs市场。

  新加坡REITs市场在2019年表现也十分抢眼,整合及兼并不断。同时,2018年下半年至2019年在新交所新上市的REITs共有4只,分别是Prime美国房地产投资信托(办公)、亚腾美国酒店信托(酒店)、美鹰酒店信托(酒店)和Lendlease全球商业地产投资信托(零售)。截至2019年12月31日,新加坡共有42只REITs(包括6只合订信托以及2只商业信托),总市值达到834亿美元,占新加坡股市总市值的12%。2019年全年,新加坡房地产投资信托,合订信托和财产信托对新加坡股市贡献了24%的日成交额。

  中国香港REITs市场近年来发展较为停滞,而于2019年12月在港交所主板挂牌上市的招商局商业房地产投资信托基金(01503.HK),是时隔六年后再次有房托基金于香港上市,至此香港上市REITs数量增加至11只,总市值达到367亿美元。

  从综合收益来看,过去五至十年间,中国香港上市REITs的年化综合收益率普遍高于新加坡和日本。但是在过去的2019年,新加坡和日本上市REITs表现更为优异,均实现了10年来最强劲的年度收益,分别为25.3%和25.6%,而中国香港REITs综合收益率仅为5.3%。中国香港REITs整体呈现折价状态,平均市净率为0.64,新加坡和日本REITs整体来看则有所溢价,平均市净率分别为1.09及1.18。

  从杠杆率来看,截至2019年12月31日,中国香港REITs的平均杠杆率为26%,新加坡REITs同期的平均杠杆率则为35%,而日本REITs同期的平均杠杆率为44%。

  从分派收益率来看,就物业类型而言,在香港,零售及酒店型REITs的分派收益率是所有物业类型中最高的,其平均分派收益率为5.7%。在新加坡,分派收益率最高的物业类型是酒店,其平均分派收益率为6.6%。而在日本,各物业类型分派收益率普遍低于中国香港及新加坡,其中酒店业态的分派收益率最高,也仅为5.1%。

  1。新加坡REITs市场整合兼并不断

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